央广网北京10月11日消息（总台中国之声记者李杨）《北京市住宅工程质量分户验收和业主查验管理办法（征求意见稿）》（以下简称办法）日前发布，拟明确建设单位在工程竣工验收前，应组织购房业主对住宅及相关公共部位的质量、尺寸和主要使用功能等进行查验，提升住宅品质。北京市住建委发布会的这一管理办法正在面向社会公开征求意见，至10月13日结束。办法拟规定，建设单位应提前7日正式通知业主，告知业主查验的具体安排、携带证件材料、查验主要内容及注意事项。同时，业主可按照自愿原则，本人或授权他人参与查验。业主本人查验时，可由亲属或他人陪同参与，总人数不超过3人。住宅工程质量的查验涉及住建领域的专业知识，业主看不懂怎么办？办法拟明确，在组织业主查验前，建设单位应将分户验收影像资料按户分发业主，业主可以此作为参考，对所购住宅及相关公共部位实体质量、空间净尺寸和主要使用功能进行查验。同时，业主在查验过程中，由设计、施工、监理、物业等单位人员组成的查验组应耐心细致解疑释惑，如实记录查验情况，并且最终查验成果应经查验双方共同签字确认。办法将如何加强住宅工程质量管理，提升住宅品质？记者梳理发现，近几年，购房者在收房时遇到的问题不少。此前，北京的一位业主去收房，发现自己购买的精装修房，实际装修效果与样板间存在很大的出入。业主说：“你看看这个是不能动的，把花洒搁上之后一冲完那水就冲到这玻璃上了，这是给人洗澡还是给淋浴房洗澡？人根本冲不到。他说了是三层中空，断桥铝的那种，现在他给我们交付的窗户就是两层，根本不是三层。”辽宁沈阳某高档小区一位姓林的业主说，收房的时候发现房子没有入户门，找到开发商，却被告知从窗户进去。林业主说：“这就是开发商给我们所谓的入户门，因为我们没有其他的可以进到这个房间的地方，只有这个，它是窗户，它不是门。正常情况下，这个位置应该是进户的防盗门，电梯间打开以后是电梯，他现在是给我们封死了，从这边我们是进不来了。”从《北京市住宅工程质量分户验收和业主查验管理办法（征求意见稿）》起草说明中可以看到，近年来，一些新建住宅在工程验收、交付之际出现了业主集中投诉的现象，尤其在保交楼、共有产权住房项目多发。业主投诉主要集中在质量缺陷、货不对板两方面。多年关注地产行业的江苏益友天元律师事务所律师钱鸿良表示，房屋交付的时候，最容易出现业主集中投诉的现象。钱鸿良说：“建设工程的参建方在当中严谨和细致的程度也是会影响房屋最后能不能跟最初的设计和合同约定相一致。只要中间有一方有一点问题，那么到后面交付的时候，可能跟购房者的预期会有差距。房屋虽然是个商品，但是对于购房者来讲可能是尽其所有买的房子，所以购房者对于房子的验收期望值是非常高的，一旦出现了这种情况，就会产生这种投诉、维权的现象。”办法规定，在查验过程中，查验组应耐心细致解疑释惑，如实记录查验情况，查验成果经双方共同签字确认，形成问题销项台账。建设单位根据销项台账，组织维保力量进行问题整改，对台账逐一销项。在首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池看来，过去是要交房的时候，购房者才能够实地看自己的房屋，相当于开盲盒。该办法的一个亮点是提前引入业主查验，让事后管理变成了事前管理。赵秀池说：“有一部分业主直接参与到验房的过程，让他直接了解这里面有什么问题，等于是把原来的这些质量问题提前化解，防患于未然了，（业主）在检查的过程当中提前发现一些问题，然后跟开发商去沟通，怎么解决处理，这样增强了业主的获得感和满意度。”律师钱鸿良认为，形成问题销项台账可以减少房屋主体结构和使用功能方面的质量缺陷，同时能够提升业主的居住品质。钱鸿良说：“业主深度参与到房屋建设的过程当中，可以及时发现房屋建设方面的问题，然后去解决问题。开发商同时也可以根据业主参与验收的结果，对发现的缺陷或者瑕疵及时整改，避免在房屋到最后交付的时候集中爆发维权或者投诉的事件。”此次新规对于分户验收进行了强化，公共部位、每户住宅、每间房间都要进行验收，并留存资料，还要引入第三方机构抽样复核。根据办法，分户验收综合运用观感目测、实体测量、功能性检测等方法手段，逐户、逐间进行验收并留存资料。中原地产首席分析师张大伟指出，现在新的政策，对于购房者来说肯定是有利的，也能倒逼开发商提高施工质量。在日后的执行中如何落实？这就需要提高购房者的话语权。张大伟说：“这个核心还是要看开发商是不是配合，如果你看了两次，最后结果是开发商不修、不补，在既有的市场其实也频繁发生。所以对于这个政策到底能不能够实质性的带来购房者权益的提升，核心还是必须提高购房者的话语权，他可以选择说不，那么当然不的前提肯定是要合理合法合规的，有第三方介入是认可的，那么这种情况下，这个政策的最大效果才能够发挥出来。”

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