当前，上海楼市置换链条的通畅运转已成为市场持续性修复的基础，加之土地市场竞拍热度持续攀升、产品迭代速度加快，2026年下半年“企稳回升”趋势可期。

中房报记者 苗野丨北京报道

2026年上半年的上海楼市，正式交卷。

据上海市房地产交易中心数据，2026年上半年，上海二手房累计成交14.73万套，创下近5年同期新高，同比增长约13%；新房累计成交8.48万套，同比增长约14.7%。

数据背后，是头部房企的强势领跑与市场内部的结构性分化。

“招商蛇口上海公司上半年全口径销售额约263.05亿元，对应销售面积31.1万平方米”“保利上海上半年销售额155亿元，并累计完成2202户交付”“安澜上海以约61亿元的销售额，稳居上海3000万元以上高端豪宅市场的标杆之位”，记者从多家头部房企获取的“成绩单”印证了市场回暖的态势，多数房企对下半年上海楼市走向也持积极预期。

撬动这轮行情的杠杆，是2月落地的“沪七条”：非沪籍外环内购房社保年限从3年缩至1年、公积金贷款额度从160万元提至240万元、成年子女购房暂免房产税等利好政策，这套“组合拳”精准撬动了刚需与改善两端，市场的齿轮开始重新转动。

但硬币的另一面同样锋利。TOP20房企中，民营房企仅占两席；TOP30的门槛从去年的53.3亿元跌至23.5亿元；TOP50房企累计操盘金额同比下滑约23%。

展望下半年，除了龙头房企货值充足，上半年拿地较猛的企业也蓄势待发。伴随新增地块陆续入市，三季度房企销售排名格局或将迎来新的变动。机构普遍预计，当政策红利与市场内生动能形成合力，信心渐聚，上海楼市“金九银十”值得期待。市场份额在向头部房企聚拢，资源在向核心地段倾斜，购房者在用真金白银为好地段、好房子投票。

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二手房成交量跃升14.73万套

2026年上半年，上海楼市中，二手房市场扮演了“排头兵”角色。

网上房地产数据显示，6月份，上海二手房成交25158套，同比上涨21.1%。剔除春节所在的2月，已连续第7个月稳居2.2万套以上。

从月度走势来看，今年3～5月，上海二手房成交量连续3个月稳定在2.8万套以上，形成了近年来罕见的“超长小阳春”。

3月单月成交31215套，成为近5年来首次站上3万套活跃线的月份。4月份累计网签量达28742套，创下近10年上海4月单月成交量最高值。5月份28023套的全口径成交量，创下了近6年来的同期新高。

“这半年，称得上是近5年上海二手房市场的最佳半程。”有行业观察者表示。

这背后是一条斜率分明，持续向上的修复曲线：自2022年上半年5.67万套的谷底起步，市场历经2023年的9.5万套、2024年的10.89万套，到2025年跃上13.01万套，直至2026年上半年达到14.73万套。五年间累计增幅达159%，且每年均实现正增长，修复态势连贯且强劲。

上海中原地产市场分析师卢文䂀认为，综合2026年上半年量价表现，上海二手房市场反弹基础扎实，全年行情值得期待。下半年市场整体以震荡修复为主，后续若落地更多改善友好政策，将有效打通置换链条，激活改善需求，进一步夯实二手房持续反弹的行情。

市场活跃度让许多房地产中介机构重新感受到了“卖方市场”的氛围。

记者在采访中获悉，有房地产中介机构门店上半年交易量同比增长超30%，经纪人的人均月带看量在10组左右。交易中心重现繁忙，从年初开始，上海各区房地产交易中心就人头攒动，工作日成交量保持在500套以上，双休日单日能超过1000套。

“议价空间急剧缩小，这是最显著的变化。”上海闵行区某房地产中介机构门店经理表示，总价300万～400万元的刚需房源，议价空间从6%缩至3%，“砸盘”式降价几乎绝迹，房源平均成交周期从90天缩短至60天，“现在可以说是弱卖方市场，房东心态普遍转强。”

市场回暖不仅体现在总量上，更体现在内部结构的良性循环。成交重心从300万元以下“刚需独大”转向500万～800万元“刚需、改善同步发力”，置换链条被逐步打通。在上海浦东张江板块，总价500万～800万元100平方米左右的房源去化明显加快；在虹口成交高度集中在500万～1000万元的刚需改善总价段；在徐汇有学区房挂牌一天就卖出去了。

多位受访专家表示，上海二手房市场在政策、价格和市场信心多重作用下，已进入一个稳固的修复通道，静安、徐汇、浦东金桥等核心片区次新房成交火热，呈现“卖小买大、卖旧买新”趋势，一二手置换传导链条持续打通。

“预计今年上海二手房成交量会达到25万～26万平方米的水平。”同策研究院联席院长宋红卫认为，上海楼市置换链条正向上传导，二手房市场主要是从300万元以下向300万～800万元总价段传导，这个总价段占比在二季度有明显上升趋势。一方面是核心区“老破小”价格调整到位，租售比超过2.5的水平，部分刚需开始上车。另外核心优质的300万元以下房源挂盘量减少，倒逼刚需看房总价预算向上跳级。

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半年8.48万套，新房市场交易大涨

新房市场的暖意持续发酵。

从整体盘面来看，2026年上半年，上海新房累计成交8.48万套，较2025年同期的7.39万套将增约1.1万套，同比涨幅达14.7%。其中，6月单月成交1.77万套，跃居2025年以来月度成交次高点，仅次于去年12月创下的1.95万套峰值。

另据上海中原地产监测数据，6月上海新房均价64097元/平方米，环比微涨0.42%，整体呈“量升价稳”的健康态势。

“大盘全面回暖，上海楼市领跑全国。”这是多位行业人士给出的评价，这一轮复苏的韧性与持续性均超出年初预期。

热销同样体现在房企的销售账面上。

据中指研究院数据，2026年1～6月，上海TOP30房地产企业合计销售2244.2亿元。华润置地、招商蛇口、保利发展3家合计707.5亿元，占比31.5%。

华润置地以全口径销售额289.5亿元登顶榜首，操盘金额达296亿元，同比上涨约33%。其标杆项目澐启滨江自2025年11月首开至今，210天8次开盘936套成交，单盘狂揽超210亿元。上半年该项目以115.4亿元销售金额位列全市商品住宅销售金额榜首。

招商蛇口上海公司以263.05亿元位居第二，销售面积继续保持领先；保利上海以155亿元位列第三。中海地产（143亿元）、上海陆家嘴（117.4亿元）、建发房产（109.4亿元）、中国金茂（108亿元）紧随其后，共同构成“百亿阵营”。

“在上海全市单盘销售金额TOP10中，华润置地独占五席，依托品牌、产品与营销运营综合优势。”克而瑞分析认为，招商蛇口依靠充足货值与全域均衡布局稳住业绩，主推安澜上海、招商林屿湖畔、招商序等新盘多点开花，不依赖单一爆款。头部房企打法各不相同。

宋红卫认为，今年上半年上海二手房和新房的比例是6.6比1，上海已进入成熟存量市场阶段，大量刚需刚改主要由二手房市场来解决，新房更多是满足中高端改善需求，尽管新房成交量有所下降，但品质不断提升，伴随的是房价也不断上升。

如果说销售排行是“面”，那具体项目的冷热分化就是“点”。

2026年上半年，上海商品住宅TOP20项目合计销售700.3亿元。其中，华润澐启滨江以销售金额115.4亿元高居榜首；安澜上海以61亿元位列第二；陆家嘴太古源·源邸以52.9亿元排名第三。与翡雲悦府（33.87亿元）、绿城·潮鸣外滩（32.98亿元）、华润外滩瑞府（29.32亿元）等项目组成了“豪宅天团”。

与金额榜的“豪宅盛宴”不同，套数榜与面积榜呈现了市场的另一面。澐启滨江以518套位列项目销售套数排行榜第一，中海云邸玖章以11.1万平方米拿下面积榜榜首。此外，华发华润时代之城、奉发·云邸、招商·林屿湖畔等近郊项目在走量榜上高居前列，也体现了300万～700万元置业需求旺盛的真实市场特征。

从热销来看，1月，青浦新城的南厢观宁府首开42套房源，认购率152%，成为2026年上海新房市场首个官宣“日光”的项目。此后，翡雲悦府、中环麓岛和前滩元境均实现100%去化。6月份，有4个项目开盘当天实现100%去化，其中3个单价超10万元/平方米。金茂满誉首开推出200余套房源全部售罄，6月18日二次加推91套再度“日光”。前滩元境三批次6月30日开盘，188%认购率30分钟售罄，成为2026年上海首个三开三罄的积分新盘。

冷的一方面，也有不少项目去化率不足10%。如苏河融景位于上海核心地段，6月开盘均价12.2万元/平方米，去化率约10%；西郊云庐5月加推批次去化率约6%。

“上半年上海新房成交结构呈现刚需首改热度攀升，豪宅增长放缓的特征，仅市中心核心地段、滨江稀缺资源的顶豪项目能维持90%以上高去化率，不少项目去化率不足六成。”卢文䂀表示，但新房库存稳步回落，市场将长期维持供需动态平衡。同时二手房性价比凸显，对千万级以下新房形成强力竞争，倒逼房企优化产品、加大营销力度。

宋红卫认为，新规好房子仍然是风向标，在核心区域仍会不断触及区域天花板的价格，甚至个别项目还会向上进一步突破。从当前形势来看，下半年4000万元以下产品销售压力相对较小，但是4000万元以上产品会表现出销售压力。

进入下半年，房企推盘热度不减。金茂锦棠已官宣取证，计划7月8日至11日开启认购；保利珺园四批次预计7月中旬入市，推出洋房、叠拼及联排产品。

“安澜上海即将迎来东区开盘，产品覆盖160～400平方米面积段；普陀区中海环宇玖章和杨浦区云邸玖章也将持续加推。”中海地产上海公司相关人士提到。

中信证券认为，从上海开始，越来越多的城市将实现房价止跌回升，2026年下半年有望迎来房地产市场的长周期底部。当前，上海楼市置换链条的通畅运转已成为市场持续性修复的基础，加之土地市场竞拍热度持续攀升、产品迭代速度加快，下半年“企稳回升”趋势可期。