央广网北京7月10日消息（记者门庭婷）近日，仲量联行发布2026年上半年北京房地产市场回顾。2026年二季度，北京办公楼租赁市场延续年初以来的温和态势。租户需求主要集中在300至500平方米的小面积区间，普遍对“精装交付、拎包入驻”的办公面积选择表现出明显偏好。尽管整体市场需求放缓，中关村仍因强产业属性展现出区域市场韧性，持续吸引量化基金以及人工智能、人形机器人等新兴前沿科技企业的租赁需求，成为二季度市场亮点。

在供应方面，二季度，全市甲级办公楼整体空置率保持平稳，环比微降0.2个百分点录得14.7%。来自CBD、丽泽及奥林匹克区域的大面积成交对净吸纳量产生正向影响。2026年作为北京办公楼市场的供应高峰年，预计将迎来约70万平方米的新增面积入市。

二季度全市甲级办公楼平均租金降幅呈现收窄趋势。北京甲级办公楼平均租金环比下跌1.9%，主要受CBD周边的第三使馆区、东长安街及东二环子市场相对激烈的价格竞争影响。“年初至今，全市甲级办公楼平均租金降幅已有所收窄，然而对于拥有大面积租赁需求的租户而言，多数业主仍保有一定的租金灵活空间。预计2026年全年平均租金同比下降9.7%。”仲量联行华北区商业地产部资深董事张斯亮表示。

2026年第二季度，北京投资市场录得的最大宗交易为鼎好DH3项目，由啟城投资及多家内资险资机构联合设立的基金接手，出资方包括友邦人寿、大家人寿、中宏人寿。该交易凸显了险资等长线资金对核心地段、经升级改造且已成熟运营的办公楼资产的配置偏好。此外，自用型买家保持相对活跃，人工智能企业智谱宣布以约3.6亿元总价收购位于上地区域中关村软件园的钻石大厦，计划将其作为公司总部。

与此同时，零售地产持续受到投资者青睐。得益于国内公募REITs市场的稳步推进，具备优质区位与稳定现金流的零售资产包成为资金配置热点。其中，奥特莱斯类资产也保持较强吸引力；近期已上市商业不动产REITs中，奥莱相关产品的优异表现进一步提振了市场信心。仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示：“具备稳健现金流、运营成熟的优质零售资产包持续获得投资机构的关注。在当前市场环境下，投资者更加看重收益的确定性与资产的流动性，优质零售资产及稀缺型优质甲级办公楼仍将是多数机构资本配置的重要方向。”

此外，成本驱动型搬迁依然是市场主旋律，需求从租金较高的核心成熟子市场向具备显著成本优势的外围新兴子市场外溢的趋势未变。二季度，平谷子市场凭借极具竞争力的租金水平与优质的仓储硬件，持续承接外溢需求，去化表现显著领跑全市。同时，部分原使用非高标仓的租户精准把握当前“租户市场”窗口期，以可控成本升级搬迁至高标仓。此举不仅有效提升仓储运营与物流分拨效率，更规避了老旧仓库在消防合规及ESG标准方面的潜在风险。此类升级需求虽单体租赁面积多在3,000平方米及以下，但长尾效应显著，是市场宝贵的增量需求来源之一。

展望未来，一方面，智能穿戴设备、高能效家电等品类的快速增长有望提振电商平台业务表现，进而带动服务此类平台的头部第三方物流（3PL）企业的仓储租赁需求扩张；另一方面，3PL行业整合加速，市场集中度持续提升，头部企业为优化供应链节点效率，更倾向于租赁具备高承重地坪等优质硬件条件的高标仓，以支持智能仓储系统的部署，从而结构性推升整体租赁需求。纪明表示：“中长期来看，随着供需关系逐步改善，特别是高端制造业释放可观增量需求，市场基本面有望于2028年后迎来实质性筑底与回稳。”