地方国企发力长租公寓业务，一方面是加大保租房供给、践行国企责任的举措；另一方面，从市场化角度看，长租公寓行业同样存在政策及市场机遇。结合第七次人口普查数据看，2020年我国城镇租赁家庭户超过6000万户，而截至2026年4月，TOP30长租企业管理房源仅200万间左右，其中开业规模不足150万间，行业机构化渗透率与海外成熟市场相比存在较大差距。

仅以北京市场为例，首创城发集团党委副书记、董事、总经理徐锴表示，北京的新市民和青年群体的规模超过520万人，对应的租住需求至少200万套。不过在供给端，大量的房源供给来自小业主、个体出租人，机构化租赁占比未超过20%。

租房需求端也在发生明显变化。曹晶晶表示，当前，“95后”、“00后”成为租房主力，对居住品质、社交空间和服务的要求更高，对高品质集中式长租公寓的偏好较为突出，进一步放大了市场的“结构性”供给缺口。过往几年，长租公寓行业经历了数次起伏，传统规模驱动的扩张模式面临挑战，一些运营及管理失控的企业被出清。与此同时，我国长租市场依然存在结构性缺口，机构化渗透率较低，各路资本对长租公寓的热情攀升。

对地方国企而言，布局长租住房除了商业考量，也是立足宏观战略层面的决策，即通过加大保租房供给力度，缓解新市民、青年人等重点群体的阶段性住房困难。

从政策环境看，2025年《住房租赁条例》正式施行，《“十五五”规划纲要》也强调“规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业”。在政策引导下，资金支持、政策红利等资源正在进一步向合规主体集中。

此外，随着租赁住房公募REITs迈入常态化发行阶段，住房租赁领域“私募基金+全周期信贷支持+公募REITs”的全周期金融闭环已初步形成，清晰的退出路径与相对稳定的分红预期，正驱动各类机构积极布局长租资产。

因此曹晶晶认为，尽管当前行业竞争压力有所上升，但长租公寓的商业模式已趋于成熟。从成本角度来看，近几年存量住宅、商办等物业价格回落至合理区间，对拥有低成本资金的机构而言，当前正是低价收购优质资产的窗口期。

徐锴认为，不动产领域正处在非常关键的转折点。过去十年，行业依赖的是增量开发，但如今不动产逻辑正在回归本质，更关注稳定的现金流创造能力、能否带来长期的可持续回报。长租房业务不再只是补充选项，而是值得深耕的赛道。

他还表示，越来越多的长期资本，也开始把长租房作为核心配置方向，去年全国租赁住房大宗交易规模突破150亿。综合来看，行业在变、资本在进、政策在推，这几个力量叠加在一起，长租房行业正迎来前所未有的机遇期。

不过，相较于主打提供保租房的地方国资企业，房企或其他市场主体打造的长租公寓，当前依然要处理好低效资产对盈利的影响。