央广网北京1月16日消息（记者夏青）据中央广播电视总台经济之声报道，作为全国首个减量发展的超大城市，北京正在推进危旧楼改建工作。但是，在危旧楼改建过程中，“融资难”问题影响了改建工作的进度。如何破解？国家金融监督管理总局北京监管局通过金融支持危旧楼改建试点政策，创新“带押改建”模式，在破解群众“融资难”问题的同时，有效兼顾了金融机构抵押权的保障。

西城区三里河一区28号楼是北京市老旧小区综合整治项目之一。这栋楼建于1978年，共54户居民，因为楼龄长、缺乏维护，楼体结构老化、外墙开裂、管线混乱等问题突出，影响居住体验与安全，亟需拆除重建。但是，这种老旧楼房很难估值，传统个人购房贷款品种不适配。而且，旧楼拆除后抵押物没有了、抵押权从注销到再登记又存在“真空”期，金融机构和居民共同陷入存量贷款“必须收”而新增融资“不能放”的困境。如何破解？

国家金融监督管理总局北京监管局统计与风险监测处副处长范春燕介绍，通过创新的一次性“四联办”机制，彻底消除抵押权“真空期”。

“针对已抵押房屋改建问题，北京金融监管局牵头，市规划自然资源委、市住房城乡建设委议定了由借款人、银行、实施主体、不动产登记部门协同配合的‘带押改建’流程，包括银行与居民签署相关协议。市规划自然资源委西城分局创新改建前房产抵押权注销登记、改建前房产注销登记、改建后房产首次登记和改建后房产抵押权首次登记、一次性四联办机制等，既缓解借款人的资金压力，也保障银行债权安全。”范春燕说。

“四联办”模式通过将抵押权注销、房产注销、新房首次登记、新房抵押权登记等四项流程无缝衔接，消除了原模式下抵押权的“真空期”，破解了抵押物灭失和产权变更带来的权益保障难题，大幅提升金融机构为城市更新领域提供信贷支持的意愿。

建设银行北京市分行就是这个项目的存量贷款银行之一，参与了这个项目的改建工作，主要是为项目的存量贷款居民提供“带押改建”服务。该行住房金融业务部客户经理张星说：“银行通过与居民签署原借款合同的补充协议，同时与项目实施主体及市规划自然资源委西城分局联动，确保改建房屋抵押登记手续严密衔接等措施保障了信贷的安全。该流程的创新可使居民无须筹措资金，结清银行存量贷款，极大缓解了居民家庭负担，助力危旧住房改建项目，提高了项目的整体改进时效。”

不仅如此，针对居民融资痛点，作为试点银行的北京银行还首创了“个人住房改建贷款”专属产品。该行个人信贷部总经理侯艳说：“一开始接触这个项目，我们就发现居民们有个共同的难点和愿望，想改房、住好房，但钱不够，现有金融产品的政策又无法满足居民实际需求，所以我行第一时间成立了工作专班，在北京金融监管局指导下着手研发‘个人住房改建贷款’产品，并配合‘四联办’机制和‘带押改建’模式，历经42天，实现了从居民申请到贷款发放。”

范春燕介绍，通过“个人住房改建贷款”专属产品能满足中低收入家庭的合理融资需求。

“专属产品的贷款金额基于改建成本核定，放款时点与改建工程进度相适配，通过以改建前房屋作抵押等方式，结合不动产登记流程优化来保障债权安全，贷款期限和收入条件方面适度满足中低收入家庭合理融资需求。”范春燕说。

目前，北京市三里河一区28号楼已顺利拆除，正在有序建设中。

实际上，不仅是北京，2025年3月，住房城乡建设部部长倪虹表示，2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。这意味着北京市试点可以为全国城市更新同类项目提供可借鉴、可复制的经验。