根据公告披露，此次抵债涉及的“预付款”可追溯至2018年。当时鑫苑服务购买鑫苑名城项目342个物业单位，但因原物业单位被第三方贷款人扣押而无法交付，导致这笔款项长期悬置。一是资产抵偿协议1号，这笔交易不仅是规模最大的，也是历史最久的。鑫苑科技将接收鑫苑地产同系公司1组转让的2362个停车位及26个储物室，这些资产分布在大连、天津、成都及郑州的多个项目，总代价8907.31万元。值得注意的是，这些停车位并非集中在单一区域，而是分散在多个城市的不同项目中，这种分布特点增加了资产管理的复杂度，但也在一定程度上分散了区域市场风险。

二是资产抵偿协议2号，这笔交易展现了此次债务重组的另一个维度。位于青岛灵山湾和玺项目的7套商墅，总建筑面积约1460.2平方米，总代价4107万元。与停车位不同，这些商墅属于商业地产范畴，其资产特性和运营逻辑与住宅配套资产存在显著差异。这笔交易由鑫苑科技与北京鑫苑弘晟共同接收，用于抵销鑫苑中国应付的弥偿款。三是资产抵偿协议3号，这笔交易规模相对较小但同样重要。鑫苑科技接收郑州航美转让的位于郑州新郑市航美国际智慧苑一期的121个单位，总代价375.96万元。这些物业单位的注入，进一步丰富了此次抵债资产的类型和区域分布。11月25日晚间，鑫苑物业服务集团有限公司（01895.HK，以下简称“鑫苑服务”）发布公告，宣布与其控股股东鑫苑地产控股有限公司（以下简称“鑫苑地产”）旗下多家附属公司订立三份资产抵偿协议和一份租赁协议，以接收车位、商墅等实物资产的方式，抵销关联方欠款约1.34亿元。

除了这三份主要的资产抵偿协议外，还有一份为期20年的租赁协议同样值得关注。鑫苑科技与天津鑫苑置业有限公司达成协议，承租位于天津鑫苑汤泉世家项目的72个停车位，总租金217.54万元，这笔租金将通过抵销应收账款的方式偿付。“本次用于抵债的资产，均经过独立专业机构的全面评估，评估价值不低于对应的地产欠款额。”鑫苑服务方面人士透露，“这既保证了交易的公允性，也切实确保了公司及全体股东的利益不受损害。”市场分析认为，由于这些交易均涉及关联方，且最高适用百分比率达25%以上，根据上市规则，该交易构成主要及关连交易，需要经过申报、公告、通函及获取独立股东批准等完整程序。这种设计虽然增加了交易的操作复杂度，但能确保交易的透明度和合规性。从更深层次看，这场债务重组反映的不仅是鑫苑服务单个公司的问题，更是整个物业行业在房地产调整期面临的共同挑战。随着地产母公司流动性压力持续，类似的关联债务问题正在多个物业公司中显现。如何处理这些历史遗留问题，既关系到物业公司的财务健康，也影响着其未来发展的独立性。