北京昌平紫金书院的千名业主们正陷入集体焦虑。

业主陈明（化名）的手机里存着两张截图：一张是2024年年底的一份购房合同，房屋总价720万元；另一张是2025年3月代理公司发布的降价宣传图，同项目同户型房源标价在580万元左右，“4个月就蒸发了100多万元。”

除价格变化外，业主们对紫金书院还存在减配和工程进度方面的质疑。

“目前，距紫金书院计划的开放日仅剩2个月，距合同最晚交付时间仅剩7个月，但项目现场基本没有一处按效果图完整兑现。除外立面基本完工，景观、地下空间、科技系统、内部精装、小市政接驳等都还未完工。” 业主李梦（化名）向中国房地产报记者展示了一份项目进度图并表示，开发商售房期间公开发布的宣传内容与目前已实施的实物之间，也存在较大差异。

公开资料显示，2004年拿下紫金书院地块的开发商为北京新领域房地产开发有限公司（以下简称“北京新领域”），该公司成立于2001年8月2日，由北京中关村科学城建设股份有限公司（以下简称“中关村科学城”）全资持股。

从拿地到开发，该项目节奏缓慢。2004年获批拿地后，一期在2008年开盘，二期在2011年开盘，而到2022年8月，紫金新干线三期（即紫金书院）才首次开盘。价格方面，2008年紫金新干线首次开盘价为8800元/平方米，如今紫金书院三期的指导价已达63860元/平方米，相比首次开盘价格上涨了近5.5万元/平方米。

“从当时的宣传来看，该项目主打品质住宅，称要打造‘回天地区’的标杆样板、回龙观最好的小区。因此，它的售价也位居区域之首。”一名业主称，在回龙观地区花6万元~7万元/平方米的高价买房，就是冲着开发商宣传的高品质小区去的，如今的局面让很多人忧心忡忡，多次要求开发商就业主关心的热点问题给予公开答复，但大都被无视。时间倒回2023年2月，紫金书院第二次开盘时曾上演过房源稀缺的景象。

“销售说高楼层全被预订，只剩底层可选。”二期业主刘黎（化名）回忆，当时，若想获得较好楼层房源，还需额外支付“茶水费”才有资格优先选房，这种氛围持续近两年，直到2025年3月开发商突然开始抛售，抛售的大量房源中不少是销售们此前宣称“售罄”的优质楼层房源。

根据紫金书院2024年年底到2025年3月的网签信息，该项目的单价从6.2万元~6.4万元/平方米降至4.7万元~5.3万元/平方米。

就这次抛售，紫金书院的5名业主代表与北京新领域负责营销的负责人于3月20日在项目售楼处进行了一次沟通会。业主称，该营销负责人在沟通中曾直言，由于企业面临极大资金压力，需要快速回笼现金流。因此，采取了打包资产包的销售策略，以“6折~8折” 的低价打包出售房源。清盘是短期内的核心目标，为了达成回款任务，尾盘剩余资源将迅速甩卖。

对于业主提及的早期购房“茶水费”一事，上述营销负责人则予以否认。“业主提供证据材料中的客户为市场客户，该客户无购买本项目记录，非紫金书院业主。”

就降价问题，该营销负责人的解释是，“甩卖的只是少量特殊户型。”但业主核对数据后发现，可售房源有115套，其中有不少为优质楼层，且近期已低价卖出40多套，占比较大。曾经“买不到”的房源现在正以更低的价格出售，也让业主产生了项目“捂盘惜售”的猜测。

3月26日，在相关职能部门的组织下，业主代表和开发商再一次进行了协调会。对于“捂盘惜售”的指摘，开发商方面在协调会上称，长时间没有被售卖的盘，都有内部员工或市场伙伴认购，但长期未网签。由于个人信息不能公开，因此证据不方便提供。

就降价抛售问题，开发商的回应则发生变化。“业主反映的降价信息非我司及我司所委托的销售机构所发布的信息，对此信息我司不承担相应法律后果。”

6月5日，记者就双方矛盾与北京市昌平区相关职能部门的一名工作人员进行了沟通。该工作人员向记者表示，“市场价格波动导致的开发商销售策略调整是常见的市场行为，且在可控范围，业主的核心诉求是退房或者是补偿部分购房款，这并非我们部门的职责范畴，需双方自行协商解决。”

“开发商通报的各节点完工时间明显晚于合同约定的竣工时间，存在项目延期风险或突击赶工引发的质量担忧。”一名业主一边指着合同一边表示，开发商与业主签订的购房合同中约定项目一期、二期竣工时间为2025年5月30日，其他几期竣工时间约定为2025年8月7日，北京市住建委网签备案页面显示的紫金书院项目竣工备案时间是2025年8月7日。

陈明表示，按照开发商公众号发布的《2025年3月工程特刊》中公示的工程节点完工计划，内装工程、科技系统、景观工程、地库工程、市政配套完工节点均晚于公布的竣工日期（详见下图），依此判断工程进度应该相比原计划滞后，工程存在延期的风险。