对于京城佳业而言，2025年或将迎来真正的转型大考。中房报记者 梁笑梅丨北京报道京城佳业发布2024年报后，资本市场反应依旧冷淡。截至4月11日午间休盘，股价跌至3.11港元/股，总市值为4.56亿港元，相较于上市当天收盘价8.26港元/股及12.11亿港元的市值，跌幅显著。3月底，京城佳业发布2024年报。这份业绩报告仍未打破“增收不增利”的怪圈现象。2024年，京城佳业实现总收入19.84亿元，同比增长8.4%，但毛利率、净利润等核心盈利指标均出现下滑，其中归属母公司净利润同比降幅达29.8%，连续三年呈现“断崖式”下跌。京城佳业方面解释，主要原因是物业管理项目的前期及质量维护投入加大以及集团对未收回的应收账款计提了相应的减值准备。这份业绩折射出物管行业在房地产下行周期中的普遍困境，也暴露出京城佳业在战略转型中的深层挑战。━━━━净利润增速“三连降”应收账款风险凸显根据京城佳业公布的2024年度业绩，公司在报告期内实现总收入约为19.84亿元，较2023年同期增加约8.4%，这一增幅明显低于前两年的增长速度。数据显示，京城佳业在2022年和2023年的收入分别为15.67亿元和18.29亿元，增速分别为28%和16.7%。到了2024年，收入增长进一步放缓至8.4%。与此同时，京城佳业在2024年的毛利润约为3.54亿元，较2023年同期下降约5.9%；溢利约为0.85亿元，较2023年同期下降约26.9%；集团拥有人应占年内溢利约为0.8亿元，较2023年下降约29.8%。对比近三年的增长趋势，京城佳业归属母公司净利润增长率从2022年的38%，降至2023年的0.45%，并在2024年转为-29.86%，净利润同比增长率持续下降并转负。物业管理行业的整体增速有所放缓，与房地产市场进入存量时代有关。新增开发项目的减少直接影响到物业管理行业的扩张速度，导致许多物业公司面临营收增长放缓的问题。此外，京城佳业的应收账款问题也对其财务健康造成了较大影响。截至2024年末，京城佳业的应收账款为8.95亿元，同比增长约4.58%。其中来自关联方的应收账款为3.06亿元，占比约34.15%；来自第三方的为5.89亿元，占比约65.85%。期内，公司计提应收账款减值拨备金额为1.95亿元，较2023年的1.37亿元增加了0.58亿元。为了加速回款，京城佳业已接受了一批不动产车位用于抵消应收款项，但也有业内分析认为，此类资产或将成为该公司的额外负担。不可否认，应收账款的管理和回收是物业管理公司面临的共同难题。特别是在当前经济环境下，部分客户的支付能力受到影响，导致应收账款的回收周期延长。━━━━增值服务收入占比萎缩高校赛道难撑"第二曲线"如果说基础物管业务承压是行业共性，那么京城佳业在增值服务领域的表现则暴露了其转型乏力的问题。除了营收增长放缓和净利润连续三年下降外，京城佳业的非业主增值服务和社区增值服务也出现了不同程度的降速。具体来看，2024年京城佳业来自物业管理服务的收入占比持续攀升，达到70.5%，实现收入13.99亿元，较2023年同期上升约23.6%。然而，非业主增值服务实现收入约2.54亿元，占总收入比例约12.8%，同比下降29.3%；社区增值服务收入约为3.31亿元，占比16.7%，同比下降2.3%。这与行业头部企业形成鲜明对比。以碧桂园服务为例，其2024年社区增值服务收入占比已达24%，且毛利率维持在35%以上。“非业主增值服务缩水与地产关联交易减少直接相关。”一位不愿具名的业内分析师指出，“而社区增值服务的成败取决于用户黏性和数字化能力，京城佳业缺乏大型物业企业打造的流量入口，难以形成服务生态闭环。”值得注意的是，京城佳业试图通过高校后勤服务打开新局面。2024年，京城佳业不仅新中标了北京电子科技学院、北京政法职业学院、北京农学院等多个项目，还从股东方受托管理了一批高校资源。但在业内人士看来，这一赛道同样面临挑战。“高校后勤服务毛利率通常不足10%，且需承担设施改造等沉没成本。”教育产业投资专家周烨表示，“若无法形成规模化运营，反而可能成为负担。”一直以来，京城佳业依托控股股东北京城建集团的全产业链优势和作为首都国有物管上市公司的先发优势，试图打造集团"第二增长曲线"。物业行业已进入“精耕时代”。中国指数研究院常务副院长黄瑜总结道，未来能突围的企业，必然是那些在专业化、科技化、生态化三个维度同步突破的先行者。对于京城佳业而言，2025年或将迎来真正的转型大考。

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