“物业管理行业以往的高速增长不复存在，大型物企不再盲目追求扩规模，而是返璞归真，在维持稳定现金流和业务发展速度的基础上，专注于做精、做透、做好服务质量。”在3月27日举行的业绩发布会上，中海物业（HK02669，股价5.35港元，市值175.69亿港元）管理层表示，2025年行业整体形势已趋于见底，但还需进一步地筑底夯实。“一段时间内，我们判断（行业形势）还将在底部运行，快速上升的契机仍在观察中。”2024年，中海物业的营收、毛利及净利均保持增长，同比分别增长7.5%、12.4%、12.6%至140.2亿元、23.3亿元、15.2亿元。从营收结构来看，物业管理服务依然是中海物业的主要收入来源，同比增长13.3%至106.7亿元，占总收入比重较2023年增加4个百分点至76.1%；停车位买卖业务则同比下降27.9%至1.4亿元。与此同时，住户增值服务营收同比增长7.2%至13.8亿元，但由于非住户增值服务同比下降14.7%至18.3亿元，导致增值服务收入整体同比下降6.5%至32.13亿元。对于非住户增值服务收入降低，中海物业解释称，受地产行业影响，公司降低了对新入伙项目的专项及智慧化工程业务量，以及减少了对交付前服务及销项查验服务的需求。同时，减少了毛利率较低的硬件产品销售。事实上，中海物业营收增长也有赖于管理规模的增长。截至2024年底，中海物业在管面积同比增加7.4%至4.31亿平方米，来源于中建及中国海外集团、独立第三方的面积分别占比60.6%、39.4%。显然，中海物业提出的“内生外拓1∶1”战略目标仍未能实现。其中，7410万平方米的新增订单中有4690万平方米（占比63.3%）来自第三方，来自中建及中国海外集团的订单面积约为2720万平方米（占比36.7%）。对应新签合约额约为44.41亿元，其中与独立第三方签订的合约额为28.49亿元，占比64.14%；与中建及中国海外集团签订的合同额为15.93亿元，占比35.86%。值得注意的是，中海物业表示，2024年为优化业务结构及亏损项目治理进行退盘4450万平方米。而2024年，中海物业在管面积净增296此外，中海物业毛利率同比提升0.7个百分点至16.6%，终止了近几年毛利率水平下滑的态势，但仍低于行业平均水平。中海物业表示，这有赖于近几年对亏损项目的治理，2024年公司通过对亏损项目的治理减亏了约5000万元。“2025年（我们）将持续地通过好服务去赢得客户，推动一些低价项目的提价，同时推动业主用公区收益的分成来投入到项目的提升和改造，从而达到增收增利的目的。”在2022年，中海物业管理层曾公开表示要保持行业增速第一梯队，到2025年，主要经营业绩在保持“三个大于”（即“利润增速大于营收、大于规模、大于人员”）的基础上实现30%的复合增长率。年报显示，2024年中海物业的利润、营收、在管面积及人员增速分别为12.5%、7.5%、7.4%及-10.19%。在业绩会上，中海物业管理层表示，公司目前已基本实现“三个大于”目标。不过在复合增长率方面，2021年至2024年，中海物业的营业收入分别为77.99亿元、109.00亿元、130.51亿元、140.24亿元，同比增速分别为33.89%、39.76%、19.7%、7.5%。若要实现30%复合增长率目标，则公司2025年的营收规模需增长超70%达到239亿元左右。显然，在行业增速明显放缓的背景下，这样的增长幅度很难实现。中海物业管理层在业绩发布会上表示，物业管理行业以往的高速增长不复存在，大型物企不再盲目追求扩规模，而是返璞归真，在维持稳定现金流和业务发展速度的基础上，专注于做精、做透、做好服务质量。尤其需要注意的是，2024年中海物业员工数量进一步下降，从2023年底的43012人下降10.19%至2024年底的38627人，减员达4385人。“员工成本下降也意味着分包成本的上升。中海物业这个曾经的人力密集型巨头，正在进行一场分包改革。”上述分析人士指出，物业企业进行分包改革的争议焦点，在于服务质量与供应链管理。“如何确保分包商与自身价值观同频共振，或许比单纯压缩成本更具挑战。那些被外包出去的不仅是保洁、安保等基础岗位，更是业主对企业的信任纽带。”中海物业此前管理的位于武汉光谷、由关联方中海地产开发的一项目，自交房开始小区就由其提供服务，但在2024年服务合同即将到期时，中海物业主动将物业费从3.3元/平方米·月下调至2.8元/平方米·月，但依然没能成功续聘。尽管此后该物业公司再次降低收费标准至2.6元/平方米·月参与小区的公开招标，最终还是输给了报价为2.8元/平“不再以面积为先，而会以更加审慎的态度去面对，会更有选择、更有目的地进行拓展，保证质量的增长和可持续性。”不过需要注意的是，近年来公建物业市场压力持续加码。克而瑞物管监测显示，2020—2023年，政府采购金额由3.7万亿元缓步下滑至3.4万亿元，累计降幅达8%，低价中标渐成主流。另一方面，公建物业账期由2023年的3个月拉长至2024年的10个月，明显高于6个月的警戒线，导致物企资金周转压力加大，一定程度上影响了企业日常运营和新项目拓展。“考虑到政府显性及隐性债务压力依旧较大，短时间公建物业回款难题较难改善。”加大拓展城市服务能否为中海物业带来新的增长点，还有待市场观察。

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