观点网 阳春三月，宏城公园的游人在格桑花前留影，总有几座摩天大楼入镜，其中一栋状若船帆的建筑，便是广州合景国际金融广场。39层高的国金广场，由合景泰富地产于2007年打造，几乎和珠江新城同龄，租金与东西塔看齐，有甲骨文、韩国产业银行、渣打银行、美国摩根大通银行等跨国企业进驻。对于这栋大楼的主人来说，这个春天依旧寒冷。3月7日，合景泰富集团公告，就其本金总额约45亿美元若干境外债务的重组方案抛出多项选择。方案包括：将目标现有债务转换为全新的以美元计值票据（新票据，设有不同的转换率、到期日、利率、安全性及优先安排），及/或可转换为公司新普通股的强制可换股债券；现金清偿机制，当中涉及使用若干项目的所得款项净额作为指定资金来源，以偿还若干新票据；新票据将由若干主要境外附属公司提供担保及抵押等。作为大部分房企重组常见的“餐前甜点”，合景泰富也会为方案提供支持的债权人支付同意费。合景泰富拟在香港及/或其他适用的司法管辖区通过协议安排计划的方式实施重组。公告还提到，有关去杠杆比例的分歧仍有待票据持有人小组与公司进一步磋商，以同时兼顾不同债权人的需要及偏好。比例、日期、地点，均未确认，这还只是一个相对简单的草案，但投资者也能借此重新梳理这家出险房企的债务状况。就境外债务而言，合景泰富拥有附息负债总额（不包括累计利息）约人民币308.46亿元，当中包括优先票据未偿还本金额约人民币279.48亿元，以及银行及其他借贷约人民币28.98亿元元。此外，拥有结欠境外合营企业及第三方的附息金融负债，未偿还本金额约为人民币93.86亿元。就境内债务而言，合景泰富拥有附息负债总额未偿还本金额约人民币418.09亿元，当中包括银行及其他借贷约人民币383.25亿元及公司债券约人民币34.84亿元。境内外债务占集团债务总额比例分别约为58%和42%。此外，合景泰富还有结欠境内合营企业、联营公司、第三方及一间关联公司的附息金融负债，未偿还本金额约为人民币143.53亿元。目前合景泰富已与持有24%优先票据的债权人小组及银团贷款人进行沟通，但沟通不代表同意，就算悉数同意，也只是不到四分之一的比例。回顾2023年5月，合景泰富公告其7.95亿美元优先票据违约，触发所发行的9笔美元有限票据的全面交叉违约，正式宣告暴雷，将对境外债务进行全面重组。近两年时间过去，横贯在重组方案上的手术刀仍然悬而未决。除了重组事项，合景泰富最近还公布了2025年2月的未经审核营运数据。根据公告，该集团在2月份的预销售额为3.61亿元，与去年同期相比减少41.77%，还不足2023年2月份43.2亿元的十分之一；预售建筑面积为2.35万平方米，与去年同期相比减少59.1%。1-2月合景泰富集团累计预销售8.63亿元。而据观点指数统计，2024年1-12月，合景泰富累计销售额为102亿元。作为曾经的粤系房企“华南五虎”之一，合景泰富过去以高端产品定位和敢于溢价拿地着称，而高杠杆也为如今的债务处境埋下伏笔。例如2020年11月，合景泰富以接近50亿（楼面地价约5.15万/平方米）的价格投得广州天河牛奶厂地块（奥体北侧AT1003036地块），成功刷新天河地王纪录。该地块后来被打造为合景臻颐府，当时扬言验资千万看样板房，300万提前锁定单位。广州市住建局官网显示，合景臻颐府共计315套房源，但目前近售出132套，去化率仅41.9%。值得注意的是，合景臻颐府原定2023年9月30日交付，第一次延期至12月31日，最终仍未能在该日期交付，实质性二次逾期。合景泰富官微显示，该公司2024年全国累计交付约1.3万套房屋，交付面积约130万平方米，结合房地产行业正常的交付周期来看，2021年和2022年该公司预售面积分别为544万平方米和256.7万平方米。部分楼盘交付困难，也让后续潜在看房者望而却步。有市场消息称，为了加快去化，该盘价格已经从最高的10-15万元下调至7-9万元，而这又引发了部分老业主的不满。一系列连锁反应，折价去化也同时影响了合景泰富的利润。2024上半年，合景泰富集团收入约52.34亿元，同比减少29.8%；净亏损82.2亿元，上年同期亏损98.9亿元。截至2024年6月30日止六个月，合景泰富毛利约9780万元，较2023年同期约4.42亿元减少77.9%。毛利减少主要由于期内总销售减少，其平均销售价格较低所致，录得毛利率1.9%，比2023年的5.9%下降4个百分点。另外，截至到2024年6月30日，合景泰富员工人数合计约为1940名，和2019年的11400名员工相比，数年间员工净流失9460名。

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