核心提示：招商蛇口从恒大手中接盘三年后，深圳饼干厂旧改再一次迎来进展。2月28日，深圳市南山区原联合饼干厂城市更新项目完成单一来源谈判工作，中标成交人为深圳招商蛇口华湾地产开发有限公司。2月28日，深圳市南山区原联合饼干厂城市更新项目完成单一来源谈判工作，中标成交人为深圳招商蛇口华湾地产开发有限公司。经查工商信息显示，深圳招商房地产与招平淳华将共同投资成立合资公司作为项目的操盘开发公司，项目公司注册资本金暂定为1亿元，深圳招商房地产持股51%，招平淳华持股49%。招平淳华的大股东为深圳市招商平安资产管理有限责任公司，背后是招商金控和平安人寿。深圳招商房地产与招平淳华按照“同股同权、共同投资、共担风险、共享收益”的原则进行合作，项目实施主体资格确认为项目公司后，深圳招商房地产主责项目开发建设，招平淳华予以配合。至于谈判委托人，即村集体背后的深圳市蛇口海湾实业股份有限公司，应分得可售物业建筑面积32133平方米、可售物业中商品住宅建筑面积30033平方米、可售物业中商品商业建筑面积为2100平方米。至此，这块南山闹市里的“饼干”被切分干净，与恒大再无瓜葛。饼干厂旧改是原“恒大海湾湾厦城市更新项目”的一期部分，整个湾厦村城更项目占地面积24.95万平方米，拟规划建筑面积131万平方米，项目估值高达75亿元，曾经是恒大在深圳最有价值的旧改项目之一，也被视为恒大进军深圳旧改的标志。和改革开放后特区涌现的千千万万座工厂一样，饼干厂有过辉煌，也有过落寞。湾厦和海湾村，始于明朝万历年间，世代以种田、捕鱼、养蚝为生，直到上世纪八十年代，小渔村开始了工业化浪潮。1988年6月，由当地村集体建立的深圳市海湾企业公司与英国联合饼干投资有限公司、香港先进化工有限公司签订协议，合资1000万美元兴办一座联合饼干厂，其中英国联合饼干负责提供设备、技术和配方，海湾村提供土地。于是，和联合饼干旗下英国皇室御用茶点品牌“麦维他”同款的饼干，从这座渔村销往世界各地。在1992年，国家领导人杨尚昆还曾经视察过这座饼干厂。2014年，英国联合饼干被Pladis集团收归麾下，由于集团业务规划，英国联合饼干开始撤出中国内地投资。虽然饼干厂再无饼干，但所有人都已经意识到这块土地本身的价值。两年后的2016年，恒大出现了。当时恒大正在谋划将总部从广州搬到深圳，屯下一批旧改项目，无疑会成为立足新大本营的根基；另一层背景是，当时恒大试图借壳深圳国资控股深深房A，达成回A计划，而这同样需要注入优质资产。双方谈判进展迅速，在2016年12月26日，恒大地产集团（深圳）有限公司与深圳市蛇口湾厦实业股份有限公司签约了《城市更新项目框架协议》。当时代表恒大签约的正是前恒大地产执行总裁柯鹏，出席的还有前恒大地产副总裁兼恒大深圳公司董事长王忠明。到了2019年初，联合饼干厂已完成拆除，同年7月正式立项，被纳入了《2019年深圳市南山区城市更新单元计划第二批计划》。当时项目迟迟未能落地，其中最大的阻力来源于规划内容，确切说是容积率。根据2020年官方公布的规划草案，开发建设用地面积1.5万平方米，计容建面13.47万平方米，容积率高达8.9，其中9.07万平方米为住宅，3.74万平方米为商业、办公、旅馆业用地，此外还有0.66万方的公共配套设施，住宅中还含有2.9万平方米的保障性住房，占总住宅体量32%。一方面，周边以招商·雍景湾为主的小区业主认为，在这里新建遮天蔽日的高楼会影响他们的采光率甚至整体居住环境；另一方面，较高的保障房、商业和办公配套比例，开发商也未必能够欣然接受。直到2021年恒大暴雷，这份草案引发的讨论都未平息。2022年10月，招商蛇口接盘后，拐点也随之而来。2023年3月14日，深圳南山区发布《招商街道原联合饼干厂城市更新单元规划（草案）》，其中规划容积率由8.9调整至6.5，换算成规划容积减少了3.59万平方米，降幅26.69%。但与此同时，项目去掉了约2.9万平方米人才住房和保障性住房以及部分商业和办公旅馆建筑。此消彼长，可售住宅面积增加了约2.68万平方米，增加幅度为43.39%。此外，调规后的住宅高度不仅有所降低，还相对远离了招商·雍景湾项目。当时观点新媒体以雍景湾二手房10.79万元/平方米的时令价格测算，新增2.67万平方米可售住宅可为项目增加28.9亿元货值。目前，安居客给出的参考单价仍为10.8万元，该片区价格稳定。去年12月28日，据“招商蛇口城市更新”消息，招商街道原联合饼干厂城市更新单元举行了启动仪式。在2021年暴雷前，恒大深圳旧改项目接近60个，仅在南山区就有5个，就目前整体进度来看，饼干厂是少数的幸运者。

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