观点网在黄埔、番禺走了一圈，“最懂南沙”的星河又回到了南沙。近日，广州南沙凤凰大道西侧、大山乸东侧的地块以协议出让方式，由广州星月湾实业发展有限公司拿下，出让价格为1.8056亿元人民币。根据相关文件，该地块为东湾村旧改融资地块，经南沙区人民政府审议同意，协议供给东湾村更新改造项目合作公司。这宗地块实际上也是星河于2019年拿下的东湾村更新改造项目中一部分。六年前拿下的旧改项目如今早已蝶变，大量住宅楼宇拔地而起，更有媒体称星河东悦湾为“南沙最能打的盘”。六年后再次加码该项目，星河准备为这个销冠大盘补货。东湾村旧事2019年3月5日，虽是灰蒙的阴雨天，但对于东湾村来说，更新改造开工仪式意味着翻开新篇章。一切的开始要细数到2018年10月，南沙区国规局公布东湾村城市更新项目基础数据，东湾村成为金洲、冲尾自然村后，南沙第二个公布基础数据的城市更新项目。资料显示，东湾村位于南沙蕉门河中心区核心地段，紧邻自贸区蕉门河中心区块、南沙区政务服务中心、地铁4号线蕉门站。根据改造基础数据，东湾村改造范围分为上四倾和吸水脚两个片区，占地共计32.07万平方米，户籍人口约3082人，改造总建筑面积约21.17万平方米。11月19日，南沙区政府发布东湾村控规调整公示，拟增加20.83万平方米建设总量，其中吸水脚片区建设量增加19.23万平方米，留用地片区增加1.6万平方米的建设量。东湾村旧改数据公布后，引来不少关注，一众房企虎视眈眈，星河也颇为积极。2019年2月1日，东湾村发布引入合作企业公告，有媒体了解称星河已表露合作意向，是夺得项目的热门候选。就在2月末，星河地产正式以66.78亿元成功拿下东湾村旧改项目，折合楼面价10291元/平方米。东湾村旧改交到星河手上，初期推进相对顺利，签约率在2021年达到了99%，住宅首期开工建设，规划11栋高层住宅。不过，签约率中剩余的1%，为东湾村旧改进度按下了暂停键。据观点新媒体了解，东湾村于2019年12月启动签约程序，但有一户村民因3平方米房产证面积置换7平方米回迁房不满，双方就该问题症结协商多次，无法达成一致意见。双方协商未有成效，一拖再拖之下，约有2000名村民无法按时回迁安置。最终，东湾村民居委会经商议表决，于2022年4月将村内最后一家“钉子户”强制拆除，东湾村旧改这才得以继续推进。旧改拆迁是城市更新路程中无法绕过的大山，但前进脚步无法停下。星河入局三年后，东湾村旧改一期住宅陆续交付，楼盘名称为星河·东悦湾，正式进入南沙楼市。东悦湾得失按星河当时规划，东湾村将改造为集南沙政务中心、商业中心、企业总部中心、人文艺术中心四大中心于一身的综合配套大城。这边住宅开工，星河也同步开启了配套建设，先行打造约2万平方米社区商业“东悦汇”，引入便利店、生鲜超市、健身中心等基础配套，在2022年与住宅部分同步交付。但星河东悦湾的核心卖点之一，其实是星河COCO Park。观点新媒体了解到，星河COCO Park商业体量约9.7万平方米，核心业态为高端零售与首店经济，客群定位中产及投资客。在星河COCO Park建成前，东悦湾所在板块基础商业配套相对完善，但高端消费场景并不富裕。距离东悦湾最近的大型商业综合体是1.5公里外的万达广场，2公里外是奥园中环广场，主要定位是社区型商业体。而国际美妆、轻奢品牌、主题餐饮等高端消费，需要前往天河商圈。为了支撑起星河COCO Park建设，星河采取“住宅先行、商业跟进”策略，在2019年-2022年集中推售住宅，回笼资金用于COCO Park建设。目前，星河COCO Park已完成品牌签约，零售区域将于今年年底试运营，餐饮娱乐区预计于2026年全面开放。站在南沙正中心，背靠成熟交通、商业、教育与医疗等综合配套，东悦湾成为了南沙“销冠”。首次推盘是在2020年4月，主要推售86-140平方米三至四房洋房，带装修均价28000元/平方米起；2022年8月，推售二期11栋单位，带装修价在31000-34000元/平方米之间；三个月后，东悦湾三期入市，均价约在32000元/平方米。据观点新媒体查阅，东悦湾目前累计已获得14张预售证，共推出3904套住宅，其中已售住宅套数为2788套，整体去化率为71%，2022-2024年连续三年在南沙销售榜单上位列第一。不过，“南沙销冠”也有烦恼。楼市震荡前行，处在市场周期之中，东悦湾新推楼栋去化压力不小。根据预售证信息，东悦湾于2024年共推出566套住宅，其中已售套数197套，去化率仅为34.8%。不过，2025年1月广州新房网签面积同比增长37%，中心城区成交量同比增幅达106%，二手房日均网签面积继续保持高位。成交量逐步回暖，房价跌幅收窄的情况下，星河再入东湾村旧改、补货东悦湾也算时机正好。后续还有星河COCO Park正式开放运营，这批1.8亿元的“新货”建成能否延续“销冠”，还有待观察。

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