新商业市场：目前销售额猛跌近60%千亿目标落空 中交地产净利连降半年预亏10亿7月5日，中交地产（000736.SZ）发布2024半年度业绩预告，预计上半年净亏损约10亿元，上年同期净亏损5.69亿元，亏损额进一步扩大。公司表示，由于结转项目结构变化，导致本期交付项目毛利率明显下降，使得业绩表现不理想。中交地产能力下降，业绩大幅下滑，净利润自2019年连续5年下滑。2023年，中交地产更是亏损16.73亿元，同比下滑5029.65%，一年亏掉过去4年的利润。随着房地产业务交付不及预期，中交地产的销售业绩逐年走低。2021年至2023年，其销售额分别为560亿元、458亿元和373.61亿元。2024年1—3月，中交地产全口径签约销售金额为40.70亿元，同比下降59.57%。公司债务状况也不理想，资金缺口依然明显。截至2024年一季度，中交地产的货币资金为108.68亿元，而一年内到期的非流动负债为191.88亿元，资金缺口达83.2亿元，账面资金难以覆盖一年内应偿还的债务。2016年—2023年及2024年一季度，中交地产剔除预收款后的资产负债率已连续八年超过80%的警戒线。公开资料显示，中交地产于1997年上市，公司主营业务为房地产开发经营与销售业务，同时积极探索和开拓融资代建、特色小镇、TOD城市综合体、城市更新、产业地产、物流地产等新兴业务。近几年，中交地产陷入“增收不增利”的怪圈中。2018年—2022年，中交地产营业收入从89.48亿元一路高升至384.67亿元，归母净利润反而一路下滑，分别为8.1亿元、5.4亿元、3.47亿元、2.36亿元和0.34亿元。2023年，中交地产罕见录得亏损。报告期内，中交地产实现营业收入324.68亿元，同比下降15.6%；归母净利润-16.73亿元，同比下降5029.65%。中交地产的毛利率也呈现下降趋势。2020—2023年，中交地产毛利率分别为26.52%、22.91%、13.43%和10.46%。2024年一季度，中交地产营业收入同比增长28.64%，但归母净利润为-2.19亿元，仍为负值。7月5日，中交地产发布2024半年度业绩预告，预计上半年净亏损约10亿元，上年同期净亏损5.69亿元，亏损额扩大75.9%；扣非后的净亏损约10.2亿元，上年同期亏损 5.87亿元，亏损额扩大73.76%。对于亏损的主要原因，中交地产认为，受公司结转项目结构变化等因素影响，房地产开发业务本期交付项目的毛利率，较上年下降较为明显；随着竣备的房地产项目增加，公司费用化利息增加，本期财务费用较上年同期有所上升。中交地产董事长李永前曾于2019年提出“2019年冲刺350亿元，2020年冲刺500亿元，2023年销售额破千亿”的目标。2021年至2023年，中交地产的销售业绩逐年走低，分别为560亿元、458亿元和373.61亿元，千亿销售目标落空。2024年1—3月，中交地产全口径签约销售金额为40.70亿元，较上年同期下降59.57%；全口径签约销售面积19.57万平方米，较上年同期下降59.77%；权益口径签约销售金额32.64亿元，较上年同期下降52.76%。中交地产在土地市场的投资亦明显缩减。年报显示，2023年，中交地产仅在成都及合肥新增了土地储备项目，占地面积9.71万平方米，计容建筑面积21.53万平方米，土地价款27.7亿元。存货高企偿债压力增大销售不理想导致去化不佳，公司存货高企。根据历年年报，截至2020年末、2021年末、2022年末和2023年末，中交地产存货账面价值分别为720.35亿元、1088.94亿元、1069.43亿元和932.56亿元，占资产总额的比例分别为72.39%、76.71%、77.89%和76.04%。“公司存货的变现能力直接影响到公司的资产流动性及偿债能力，如果公司因在售项目销售迟滞导致存货周转不畅，将对偿债能力和资金调配带来较大压力。”中交地产表示。尽管公司拥有央企背景，但债务状况并不理想，资金缺口依然明显。2016年—2023年及2024年一季度，中交地产剔除预收款后的资产负债率分别为82.1%、84.23%、82.1%、82.47%、83.39%、82.04%、82.61%、82.51%、82.05%，已连续八年超过80%的警戒线。今年一季度，中交地产偿债压力进一步增大，一年内到期的非流动负债达到191.9亿元。同期，中交地产的货币资金为108.7亿元，账面资金难以覆盖一年内应偿还的债务。此外，高昂的融资成本也进一步加重了公司的财务负担。中交地产的融资途径主要包括银行贷款、债券、信托融资、控股股东方借款，以及其他融资途径，平均融资成本介于1.8%—8.4%。截至2023年末，中交地产融资合计610.28亿元。中交地产表示，2024年将持续优化融资结构，采取多元化融资方式，控制有息负债规模的增长速度。中交地产的定增募资并不顺利，此前在2023年2月，其宣布拟向不超过35名特定对象发行股票，募集资金总额不超过35亿元，募集资金将用于总投资96.84亿元的项目。但其后公司两度调整募资额度，2024年6月20日宣布，募集资金缩水为4.38亿元。业绩预告披露同日，中交地产还披露一则诉讼事项，子公司因未偿还借款本金及利息，被提起诉讼。

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