证券日报：万科11月份合同销售金额同比增长0.85% 房地产市场边际改善信号持续释放12月4日晚间，万科A披露11月份销售情况：当月，公司实现合同销售面积190.8万平方米，合同销售金额307亿元。以此来计，11月份，万科A合同销售金额同比增长0.85%。　　除此之外，还有多家房企释放出积极信号。据克而瑞地产研究数据，11月份，绿城中国、招商蛇口、建发房产、绿地控股、中国铁建、越秀地产、卓越集团等房企业绩均实现环比增长。　　IPG中国首席经济学家柏文喜对《证券日报》记者表示，当前房地产市场边际改善的信号具有持续的支撑力。一方面，政府对房地产行业的调整优化政策是长期的，旨在稳定市场和防范风险，这为市场提供了坚实的基础；另一方面，各大部门和国有大行积极响应，为房企合理融资提供支持，有助于缓解房企的资金压力。　　行业边际改善有支撑　　目前，我国房地产市场供求关系已经发生重大变化。从供给端看，整体上，“有没有”的问题基本得到解决，但结构性不足问题仍然存在；从需求端看，人民群众对住房的品质有了更高的要求，希望住上更好的房子、获得更好的服务。　　面对房地产市场出现的新形势，持续出台的政策、各部门各机构的积极响应以及企业自身的转型升级都给整个行业边际改善提供了持续的支撑力。　　具体来看，在政策方面，从年初政府工作报告明确，要“出台金融支持措施，支持刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼稳民生工作”，到后来的“认房不用认贷”“降低首付比例”等一系列调整优化措施渐次落地，再到近期中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证监会联合召开会议，围绕房地产企业合理融资需求进行新一轮安排，对于房地产行业的支持政策持续不断的同时，力度也在增强。　　中指研究院分析师郑俊彤在谈及未来房地产市场政策趋势时表示，未来核心城市政策或继续优化，京沪有望降低二套房首付比例，降低房贷利率，优化普宅认定标准，降低交易税费等，核心二线城市有望进一步放松限购政策。　　从各部门各机构具体操作情况来看，资本市场持续发挥枢纽功能，不断把对房地产行业的支持落实落细。　　例如，在用好“第三支箭”方面，沪深交易所不断优化IPO、再融资安排，对房地产上市公司再融资提出不受破发、破净和亏损限制的安排。　　数据显示，截至目前，已有8家上市房企股权融资获得证监会注册批复。其中，6家为定增，2家为重组配套融资。从融资情况来看，3家已实施完成，合计融资203.86亿元，另外5家拟募资248.91亿元。　　在中国房地产数据研究院院长陈晟看来，在一系列利好政策和举措的支持下，市场实质性改善信号正在加速集聚。　　行业转型发展有方向　　今年的房地产市场，整体呈现出前高、中低、后稳的趋势。未来，随着中央各项决策部署的持续落实，以及房地产发展新模式的逐步建立，行业转型升级、高质量发展进程也将不断加快。　　在具体实施过程中，实施好规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”则是重要抓手。　　在东方金诚分析师唐晓琳看来，“三大工程”对房地产行业未来发展将产生重要影响。短期来看，政策落实初期各地可能以收购商业地产项目为主推进保障房工程，即在解决低收入群体和青年群体阶段性住房问题的同时，解决部分商业楼盘去化问题。长期来看，随着保障房的不断推广，未来保障房与商品房“双轨制”发展模式的形成，将带来房地产行业结构化调整。　　而资本市场在推进“三大工程”方面亦是大有可为。例如，证监会支持盘活房企存量资产，推动保障性租赁住房REITs常态化发行。截至12月4日，累计5单保障房REITs获注册，其中4单已经上市，募资超50亿元。　　此外，10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。文件发布仅一个月左右，3单消费类REITs即获得监管正式批复。　　市场人士表示，基础设施公募REITs属于权益融资，帮助企业获取资金的同时，还能通过募集资金对存量债务进行置换的方式，极大降低基础设施项目及企业的整体资产负债率。

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